3기 신도시 아파트 더 짓는다…네덜란드 로테르담처럼 콤팩트시티로 개발

정부가 3기 신도시 등 공공택지에서 역세권을 중심으로 고밀개발하는 방안을 저울질하고 있다. 윤석열정부의 ‘250만가구 공급계획’을 뒷받침하기 위해선 기존 택지를 최대한 활용해야 하는 문제를 피할 수 없기 때문이다.

반면 무리하게 고밀개발을 추진하다가 3기 신도시가 기존 자족도시 콘셉트에서 베드타운으로 후퇴한다는 우려도 있어 정부의 신중한 접근이 필요하다는 지적이 나온다.

26일 국토교통부와 개발업계 등에 따르면 정부는 최근 공공택지 역세권을 콤팩트시티로 개발하는 방안을 연구하는 작업에 착수했다. 콤팩트시티란 도시 중심부에 주거·상업 시설을 밀집시켜 시민이 교통수단을 이용하지 않고 걸어 다니며 생활할 수 있게 한 도시 모델이다. 초고층 건물 안에 첨단 주거 시설과 사무 공간, 문화·체육 시설을 집약해놓은 네덜란드 로테르담 등이 대표적인 콤팩트시티로 꼽힌다.

국토부는 공공택지에서 수도권 광역급행철도(GTX) 등이 닿는 역세권을 콤팩트시티로 개발하는 구상을 갖고 있다. 이들 역세권에 특별계획구역, 입지규제최소구역 등 도시계획 특례를 적용하는 대신 적정한 개발이익을 환수하는 방안을 찾고 있는 것으로 알려졌다.

눈에 띄는 부분은 콤팩트시티 적용 범위다. 국토부는 앞으로 조성할 신규 택지뿐만 아니라 기존 공공택지에도 콤팩트시티를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명 시흥) 역세권에도 콤팩트시티를 가능하면 적용하겠다는 의도를 밝힌 셈이다. 국토부 관계자는 “이미 발표된 택지에도 철도역 인근 등을 더 효율적으로 활용할 수 있는 방안 등을 들여다볼 것”이라고 밝혔다.

업계에서는 3기 신도시 역세권 고밀개발이 불가능한 일은 아니라고 본다. 3기 신도시 조성 초기 작업 때 지구단위계획만 바꾸면 용적률을 다시 설정할 수 있기 때문이다. 3기 신도시 지구별 용적률은 약 190~200%로 1기 신도시(평균 198%)와 비교해 비슷하거나 오히려 낮은 수준이다. 수도권 공공택지 내 아파트 평균 용적률(220%)을 감안해도 주거 밀도가 낮다. 이 같은 이유 때문에 3기 신도시 고밀개발은 문재인정부 때도 주택 공급 대책이 발표될 때마다 ‘검토 카드’ 중 하나로 꼽혀왔다. 국토부는 2020년에도 3기 신도시 등 공공택지 주거 밀도를 높여 원래 계획보다 2만가구 물량을 추가 확보했다.

전문가들은 윤석열정부의 ‘250만가구’ 공급 목표를 맞추기 위해 기존 정책과 택지의 효율적인 활용이 필요하다고 진단했다. 현 정부가 문재인정부의 핵심 주택 공급 정책이었던 도심공공주택 복합사업(2·4대책)을 개선해 계속 추진하기로 결정한 것도 비슷한 맥락에서 해석할 수 있다. 도심복합사업은 도입된 지 1년이 돼가도록 성과를 내지 못해 정책 철회 가능성까지 제기됐으나 사업을 유지하기로 가닥을 잡았다. 게다가 윤석열 대통령 주택 공약 중 핵심인 청년원가주택(건설원가 수준으로 분양한 후 시세차익 일부는 공공과 공유하는 주택)과 역세권 첫 집(역세권에 공공주택을 지어 토지를 뺀 건물만 분양하는 주택) 공급을 위해서도 3기 신도시 역세권 고밀개발은 필요하다.

물론 3기 신도시를 고밀개발하려고 할 때 넘어야 할 논란도 만만치 않다. 역세권만 고밀개발하면 도시의 주거 환경이 악화된다는 비판을 피할 수 없기 때문이다. 고밀개발 과정에서 주거 기능만 강화된다면 업무·상업 등 다른 기능이 약화될 수도 있다. 베드타운이란 비판을 받은 1·2기 신도시와 차별화하기 위해 ‘자족 기능 강화’를 차별점으로 내세운 3기 신도시 도시계획 구상이 퇴색할 수 있다는 뜻이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “역세권을 고밀개발하려면 주거와 업무·상업 기능 비율을 적정 수준으로 맞추는 작업이 가장 중요하다”며 “정부가 주택 공급을 늘리겠다는 목적을 갖고 작업을 해도 둘 사이 균형을 잘 맞춰야 한다”고 강조했다.