‘우리까지 왜’…평택·양주 등 수도권 외곽, 대출규제에 ‘한숨’

정부의 6·27 대출 규제 여파로 수도권 외곽의 분양시장이 얼어붙을 것이라는 우려가 나온다. 1주택자의 주택담보대출이 제한되면서 수도권 분양물량 소화의 한 축을 담당하던 투자성 수요 마저 막힌 탓이다. 평택·양주·이천 등 미분양 물량 해소에 어려움을 겪던 경기 외곽의 분양시장이 직격탄을 맞을 수 있다는 전망이다.

7일 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 이달 전국에서 53개 단지, 총 4만3700여 가구가 분양을 앞두고 있다. 이는 올해 월간 기준으로 가장 많은 수준이며 전월 대비 1056%, 지난해 동기 대비 114% 증가한 물량이다. 특히 서울을 제외한 수도권(경기·인천)에서만 전체의 절반에 가까운 2만609가구가 분양될 예정이지만 시장의 기대와 달리 분위기는 녹록지 않다.

변수는 정부의 대출 규제다. 이번 대책에 따라 수도권 및 규제지역 내에서 1주택자가 아파트 청약에 당첨되면 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 주택 구입 목적의 주담대를 받을 수 있다. 1주택자의 경우 청약 주택 구입을 목적으로 한 중도금과 잔금 대출은 가능하지만, 소유권 이전 등기일로부터 6개월 이내 기존 주택을 매도하겠다는 각서를 제출해야 한다. 이를 이행하지 않으면 잔금 대출은 회수된다. 실거주 목적 외의 자금 조달은 사실상 봉쇄된 셈이다.

문제는 이 같은 규제가 수도권 전역에 동일하게 적용되면서, 실제로는 서울과 수요 여건이 완전히 다른 외곽 지역까지 똑같은 영향을 받게 됐다는 점이다. 교통망이나 생활 인프라 측면에서 경쟁력이 떨어지는 수도권 외곽에서는 그동안 실수요자조차 청약을 숙고하는 분위기였다.

그러나 서울 집값 상승의 온기를 기대하며 버텨온 이들 지역은 ‘수도권’이라는 이유로 서울과 동일한 고강도 규제를 함께 적용받게 됐다. 분양 시장 흥행이 투자 수요에 일정 부분 기대야 하는 구조라는 점을 고려하면 이번 조치는 치명적일 수 있다.

한 건설사 관계자는 “현 상황에서 굳이 기존 주택을 팔아가면서까지 수도권 외곽에 청약하겠다는 사람은 많지 않을 것”이라며 “그나마 미분양 해소에 기여하던 다주택자 수요까지 사실상 막혀버렸다”고 지적했다.

전세시장도 함께 위축될 수 있다. 정부는 이번 대책에서 ‘소유권 이전 조건부 전세자금대출’도 수도권과 규제지역에서 금지했다. 이는 세입자가 전세대출을 받는 날 집의 소유권이 바뀌는 조건으로 실행되는 방식이다. ‘갭투자’에 활용돼왔다는 지적은 있었지만 입주를 앞둔 단지에서 전세 공급을 유도하는 창구로도 활용돼 왔다. 그러나 이 대출이 금지되면서 세입자는 대출을 받기 어려워지고, 집주인은 전세를 끼고 잔금을 맞추기 어려운 구조가 됐다.

수도권에서 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 꾸준히 늘어나는 추세다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국 준공 후 미분양 주택은 2만7013호로 전월(2만6422호) 대비 2.2% 증가했다. 2013년 6월(2만7194가구) 이후 약 12년 만에 가장 많은 수준이다. 이 중 수도권 물량은 4616호로 전체 악성 미분양 중 17.1%를 차지했다. 수도권은 경기도 2336가구, 인천 1588가구, 서울 692가구로 총 4616가구가 집계됐으며 이는 전월 대비 91가구(2.0%) 늘어난 수치다.

한 분양업계 관계자는 “정책이 ‘수도권은 과열 지역’이라는 전제 아래 설계되다 보니 온도차가 뚜렷한 지역별 시장 상황이 고려되지 않았다”며 “투기 억제라는 정책 취지엔 공감하지만 수요가 얼어붙은 수도권 외곽까지 같은 기준으로 묶으면 미분양이 더 악화할 수 있다”고 말했다.