“7000억 사업비를 메꿔야한다고?”…잠 못드는 둔촌주공 조합원들

30일 방문한 서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장은 문자 그대로 을씨년스러웠다. 반쯤 지어진 아파트 건물 사이로 주인을 잃은 타워크레인이 작동을 멈춘 채 바람을 맞고 있었다. 이 타워크레인도 다음달부터 본격 철거될 가능성이 높다. 둔촌주공 주택재건축정비사업조합과 시공사업단 간 갈등이 증폭돼 지난달 15일을 기해 공사가 중단된 데 이어 시공사들이 타워크레인 철수 작업에 들어간다고 최근 입장을 밝혔기 때문이다. 현장에서 만난 한 시공사 관계자는 “공사 중단 기간에 시공사가 부담해야 할 타워크레인 비용이 월 200억원에 육박한다”고 말했다.

둔촌주공 재건축 사업이 해결책이 전무한 ‘시계제로’ 상태로 접어들고 있다. 시공사업단과 조합 입장이 팽팽한 평행선을 달리는 가운데 유일한 방법은 분양가 인상이지만, 주변 단지에 미치는 파장을 고려할 때 현실성이 떨어진다는 지적이 나온다.

최근 국토교통부는 다음달 초까지 둔촌주공 현장 합동 점검에 돌입하기로 했다. 뚜렷한 문제점이 발견되지 않을 경우 타워크레인 철수는 현실로 옮겨질 공산이 크다. 한 건설업계 관계자는 “이대로라면 올해 안으로는 공사 재개가 힘들어 보인다”고 말했다.

둔촌주공 재건축은 기존 5930가구를 헐고 1만2032가구를 새로 짓는 사업이다. 시공사업단은 현대건설과 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 4개 사다. 전 조합이 맺은 5600억원 규모 공사비 증액을 둘러싸고 현 조합과 시공사업단 간 갈등이 커지며 지난달 15일 공사가 중단됐다. 현재 공정률은 52%다. 하지만 둔촌주공을 둘러싼 시나리오는 현재 단계에서 모든 것이 불투명하다. 당장 오는 8월에 만기가 도래하는 7000억원 규모 사업비 대출을 조합원이 갚아야 하는 상황이다. 대주단에 따르면 시공사업단이 연대보증에 나서지 않을 경우 8월 만기가 되는 사업비 대출이 중단될 예정이다.

시공사업단 측은 조합이 건설사와의 기존 계약을 무효로 만든 마당에 연대보증을 할 수는 없다는 입장이다. 최악의 경우 7000억원 규모 사업비 대출을 조합원이 스스로 지출해서 메워야 한다. 1인당 1억원이 넘는 금액이다.

시공사업단이 사업비 대출을 대위변제하고 조합을 상대로 구상권 청구를 할 수도 있다. 이 경우 조합이 시공사업단에 거액의 빚을 지게 된다. 최악의 경우 조합이 빚을 갚지 못하면 사업권은 시공사업단으로 넘어갈 가능성이 높다. 양측 갈등이 극에 달하자 서울시와 국토부도 사안을 예의주시하고 있다. 국토부는 다음달 3일까지 합동 점검을 통해 시시비비를 가린다는 방침이다. 하지만 국토부도 뾰족한 해결 방법이 없다는 게 문제다. 이번 사안은 조합과 시공사업단 간 계약과 관련된 다툼이다. 정부나 지방자치단체가 개입해 문제를 해결할 여지가 별로 없다.

시공사업단과 조합의 입장도 강경하다. 반면 조합은 이를 들어줄 형편이 못된다. 현 조합은 시공사업단에 맞서 조합원 분담금을 최소화하고 단지 고급화를 이뤄내겠다는 명분을 내세워 조합원들 지지를 이끌어냈다. 하지만 시공사업단 요청을 받아들일 경우 조합원은 적잖은 분담금을 추가로 내야 할 것으로 보인다. 한 변호사는 “가뜩이나 원자재 가격 인상으로 공사비가 가파르게 오르고 있는데 계약서를 새로 쓸 때 시공사업단이 오른 원가까지 반영하려 할 것”이라고 설명했다.

결국 분양가가 큰 폭으로 오르는 것만이 조합이 바라볼 수 있는 유일한 탈출구다. 이를 통해 증액된 공사비와 이자 등 금융 비용, 입주가 늦어지는 데 따르는 기회비용까지 보상받아야 수지타산이 맞는다. 하지만 이 역시 쉽지 않다는 게 업계 중론이다. 문제 해결을 위해 둔촌주공 분양가를 끌어올릴 경우 파장이 수도권 재건축 단지 전반에 미칠 게 뻔하기 때문이다.

김제경 투미컨설팅 소장은 “애초 둔촌주공 분양가가 너무 낮게 책정된 탓에 분양이 미뤄지며 사업이 미궁으로 빠져들었다”며 “현 상황에서는 해결책을 찾기가 쉽지 않아보인다”고 말했다.