1년새 전셋값 2억 급등한 이 아파트

전세가가 치솟았던 2년전 전세 계약거래들의 만기가 다가오고 있다. 2020년 시작된 임대차법 이후 ‘2+2’ 거래도 올해 만기가 돌아온다. 전세가가 사상 최고이던 시기 계약된 거래인데 요즘 전세가가 오르고 있어서 ‘역전세’는 줄어들 전망이다. 지난해 역전세가 속출하면서 급매도 쏟아졌는데, 올해는 역전세 가능성이 낮아지면서 이로 인한 급매 출회도 줄어들 것으로 보인다. 향후 수도권 입주 물량도 급감할 예정이어서 전세난 우려는 더욱 커지고 있다.

25일 아실에 따르면, 지난달 서울 송파 헬리오시티 전용 84㎡는 전세가 10억~11억대에 여러건이 거래됐다. 2년 전 전세가가 정점일때 11억~12억원대에 달했는데 전세 신고가 전고점의 90%에 도달한 것이다. 1년 전만 해도 이 단지 동일 평형은 전세가 8~9억원대로 주저앉았다. 인근 공인중개업소 관계자는 “전세대출 금리가 내려가고 매물 감소로 전세가는 상향 안정되고 있다. 2년 전 전세 놓은 집주인분들 걱정이 많았는데 최악의 역전세는 피한 것으로 보인다”고 했다.

대치동 은마, 래미안대치팰리스, 성동 서울숲 등 각 지역 대단지는 전세가 전고점에 근접하고 있다. 전세매물감소와 전세대출 인하로 전세가가 상승하고 있는 것으로 풀이된다.

전세가는 지난해 바닥을 찍고 1년 가까이 오르고 있다. 한국부동산원 아파트 전세지수에 따르면, 서울 전세지수는 124로 2년 전 전세가가 최고점(126)이던 수준에 거의 근접했다.

전세 매물도 감소세다. 아실에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 2021년 1만9800여건으로 최저점이었다. 이후 2022년 4월 2만6000건, 2023년 1월 5만건이상으로 급증했다가 지난해 가을부터 전세매물이 줄어 현재 3만2000건대다. 전셋값이 폭락하던 지난해초 대비 전세매물은 60%대 수준이다. 전세매물은 최근 3개월간 감소세다. 향후 입주 물량도 역대 최저치라 전세 매물 감소는 더욱 가팔라질 것으로 보인다.

전세가가 오르면서 전세가율도 다시 고개를 들고 있다. 부동산원 시계열 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난해 7월 52.73%로 저점을 찍고 반등해 12월 53.66%까지 5개월째 올랐다. 지난 2021년 1월 58.54%를 기록하고 꾸준히 하락하다 작년 하반기부터 오름세로 돌아선 것이다.

전세가율은 매매가 대비 전세가 비율을 뜻한다. 전세가율이 오르면 전세나 매매가 별 차이가 없어서 매매로 수요 이동 가능성이 높아진다. 서울 전세가율은 2016년 한때 71%까지 육박한 바 있다. 전세가가 무섭게 치솟자 재계약 만기 때 수억원 보증금을 올려줘야 했던 세입자들은 매수로 전환했다. 세입자들이 집을 사기 시작하자 매매가가 오르고 전세가율은 하락 사이클로 접어들었다. 전세가율이 오르면 그만큼 매매가가 상승할 요소로 작용한다는 뜻이다.

역전세가 발생하면 전세 보증금을 돌려주지 못하는 집주인들이 집을 급매로 처분한다. 지난해 이런 성격의 급매가 대거 출회됐다. 올해는 2022년 전세계약 만기가 도래하는 시기다. 2022년 상반기는 전세가가 정점에 달할 시점이다. 전세가는 임대차법이 시행된 2020년 7월31일 이후 기점을 급등했는데 전세 매물 감소와 맞물리며 고공행진했다. 지난해는 2021년 계약됐던 전세매물 만기가 돌아왔는데 전세가 하락으로 역전세가 크게 발생했다. 그런데 올해는 전세가가 오르고 있어 시장에서 역전세 가능성은 낮게 본다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “매매가가 아직도 높지만 전세가가 오르고 있어서 안심할수는 없다. 특히 향후 입주물량이 없고 빌라 기피로 전세 수요가 더욱 아파트로 몰리면서 아파트 전세 상승 압력은 더욱 높아질 것”이라고 했다.