“전세살이도 서러운데”…빌라 세입자 10명 중 3명, 불법건축물 거주

전국 다세대·연립주택 세입자 10가구 중 3가구는 불법건축물에 살고 있다는 국책 연구기관의 분석 결과가 나왔다.

21일 국토연구원의 ‘불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응 방안’ 보고서에 따르면 다세대·연립주택 임차 가구 95만325가구 가운데 28.8%(27만3880가구)가 불법건축물에 거주하는 것으로 추정됐다.

이는 위반건축물 대장과 2019∼2022년 국토교통부 실거래가 공개시스템의 임대차 자료를 활용해 분석한 결과이며, 불법건축물은 건물 일부를 불법 개조하거나 용도를 변경한 건물을 말한다.

불법건축물의 사례로는 저층부에는 근린생활 시설을, 상층부에는 다세대·다가구 주택을 복합 용도로 배치한 뒤 근린생활시설을 주거용으로 임대하는 ‘근생빌라’를 꼽았다.

일조권 보호나 사선 제한으로 건물을 짓지 못하는 베란다나 옥상을 불법 증축하거나, 가구 수를 늘리기 위해 내부에 벽을 세우는 ‘방 쪼개기’, 필로티 주차장 또는 1층 외부 공간을 확장해 주택을 만들어 임대하는 경우도 대표적인 불법 사례다.

건축법을 위반한 개별 가구에 거주하는 임차 가구 비율은 다세대 주택 6.6%, 연립주택 2.5%로 추정됐다. 국토연은 단속이 부실한 점을 고려하면 불법건축물 거주 임차 가구는 더 많을 것으로 보고 있다.

위반 건축물에 거주하는 임차 가구 비율을 따져보니 다세대주택의 경우 서울 동작(20.3%), 광진(18.8%), 중랑(18.1%), 강동(18.1%)이, 연립주택은 경기 평택(33.7%), 서울 중구(19.6%), 동작(14.7%)의 비율이 상대적으로 높았다.

불법건축물이 양산되는 이유는 거의 단속이 이뤄지지 않는 데다가 이행강제금보다 불법 행위를 통한 기대 임대수익이 높기 때문이다. 현행법상 불법건축물 임대가 불법이 아니라는 점도 문제로 지적된다.

주택임대차보호법은 임대료와 임대 기간 등만 규제할 뿐, 어떤 주택을 임대해야 하는지는 규정하지 않는다.

문제는 임대용 주택의 기준을 법으로 제시해 세입자의 주거권을 보호하고 있는 해외 주요국과 달리 국내 불법건축물 세입자는 보증금 대출이나 전세금 보증보험 가입이 제한되고, 전세사기 피해 지원 대상에서도 제외된다는 점이다.

국토연은 불법건축물 단속을 강화하고 이행강제금의 실효성을 높여야 한다고 제언했다. 그러면서 입자가 사전에 불법성을 인지할 수 있도록 하고, 불법건축물에 거주하는 세입자를 보호할 방안도 함께 수립해야 한다고 강조했다.