노후계획도시법 수혜지 51곳은 여기…“어라? 이미 재건축중이네”

1980~1990년대 대규모로 지어진 주택 단지의 빠른 재건축을 위한 ‘노후계획도시 특별법’이 전날 국회 국토교통위원회 소위원회 문턱을 넘으며 수혜 지역에 대한 관심이 커지고 있다. 서울에선 강남구 수서와 중랑구 신내, 강서구 가양·등촌 택지지구 등이 주요 대상지가 될 전망이다. 당초 적용 가능 지역으로 알려진 강남구 개포나 양천구 목동 택지지구에선 이미 재건축이 상당부분 진행됐거나 최근 세워진 가이드라인이 있어 영향이 제한적일 것으로 보인다.

30일 서울시에 따르면 현재 서울에서 노후계획도시 특별법 제정안이 적용 가능한 지역은 총 11곳이다. 제정안은 조성된 지 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 한다. 먼저 이 조건에 맞는 단일 택지개발지구는 9곳이다.

△상계(노원구 상계동 일대, 2.7㎢) △중계1·2(노원구 중계동·하계동 일대, 3㎢) △수서(강남구 일원본동·수서동 일대, 1.3㎢) △신내(중랑구 묵1동·신내2동·상봉1동 일대, 1㎢) △개포(강남구 대치·개포·도곡동 일대, 5.3㎢) △양재(서초구 양재1·2동 일대, 3.1㎢) △고덕(강동구 고덕·명일·상일동 일대, 3.9㎢) △목동(양천구 목동 일대, 4.4㎢) 등이다.

인접한 2개 이상 택지를 합해 면적이 100만㎡ 이상이 되는 지역은 2곳이다. 도봉구 창동과 강북구 번동 일부를 합한 △상계·창동·번동 택지와 강서구 가양동과 등촌동 일부를 합한 △가양·등촌 택지가 대상지다. 이들 11곳에는 현재 1980~1990년대 대규모로 지어진 노후 아파트 단지가 밀집돼 있다.

전문가들은 제정안이 국회 상임위와 법사위, 본회의 문턱을 넘어 시행되더라도 전체 11개 지역 가운데 일부에만 제한적 영향을 미칠 것이라고 분석했다. 가령 개포와 양재, 고덕 택지지구에 속한 단지들은 이미 재건축 마무리 단계인 곳이 많다. 개포주공1단지를 재건축한 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’, 개포주공4단지를 재건축한 ‘개포자이프레지던스’가 입주했거나 앞둔 게 대표적이다.

서울시가 올해 목동을 미니 신도시로 바꾸는 지구단위계획을 새로 내놓기도 했다. 지구단위계획은 지역 전반에 대한 개발 지침을 담고 있어 통상 재건축 가이드라인으로 불린다. 목동 신시가지 1~14단지는 이를 참고해 제각각 구체적인 정비계획을 세우고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “목동은 이미 지구단위계획이 세워졌고 사업성도 충분해 굳이 특별법을 적용할 필요가 없어 보인다”고 했다.

서울시는 올해 초부터 상계·중계 택지지구에 대한 지구단위계획을 수립하고 있기도 하다. 서울시 관계자는 “특별법이 통과되고 세부 법령이 마련되고 기본계획이 세워지는 데 시간이 상당히 걸릴 것”이라며 “지구단위계획이 수립된 곳은 이를 통해 정비계획을 추진하는 게 시기적으로 훨씬 빠를 수 있다”고 말했다. 다만 서울시는 특별법 제정안의 취지를 지구단위계획에 담아낼 수 있는지 등을 고려할 방침이다.

결국 실질적으로 제정안이 적용될 만한 지역은 수서, 신내, 상계·창동·번동, 가양·등촌 택지지구 등 4곳뿐일 것으로 분석된다. 수서 택지개발지구는 서울시가 최근에야 지구단위계획 수립 용역을 발주했고 나머지 3개 지역은 아직 별다른 계획이 나온 게 없기 때문이다.

나아가 국토교통부에 따르면 전국적으로는 51곳이 적용 가능 지역으로 꼽힌다. 애초에 1기 신도시를 위한 법이었던 만큼 분당·일산·중동·평촌·산본이 핵심 대상지로 거론된다. 지방에선 부산 해운대와 대전 둔산 등이 혜택을 받을 것으로 전망된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “특별법 통과는 해당 지역에는 분명 호재겠지만 용적률 상향 인센티브가 단지별로 얼마나 적용되는지는 아직 미정”이라며 “막연하게 법만 통과되면 탄탄대로일 것이란 기대는 주의해야 한다”고 지적했다.