“집값 3년뒤 더 큰 폭풍 몰아칠 것” 전문가들이 꺼내든 숫자는

미분양 주택이 점차 큰 폭으로 해소되고 있는 가운데, 일각에선 이를 오히려 부정적인 신호로 평가하고 있다. 시장이 향후 ‘신규 분양주택 부족’을 전망하면서 가격이 급등할 것이라 예측, 미분양 물건이라도 사들이고 있다는 분석 때문이다.

31일 국토교통부가 발표한 2023년 7월 주택통계에 따르면 전국 미분양주택은 7월말 기준 6만3087가구로, 5개월째 감소세다. 특히 7월의 미분양 감소폭(-5.0%)은 미분양 주택이 감소세로 전환한 3월 이후 최대 감소폭이다. 주인을 찾지 못하던 미분양 아파트들이 빠른 속도로 팔리고 있는 셈이다. 기존 주택 매매량이 최근 두 달 연속 감소하고 있는 점을 감안하면 주택수요가 기존주택보다는 미분양을 포함한 신규분양시장으로 눈을 돌리고 있다는 해석이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “인허가, 착공 등 주택공급의 선행지표들이 워낙 부진하다”며 “이는 향후 주택공급이 크게 부족해질 것이란 신호다. 가격이 급등하기 전 미분양이라도 신축 아파트를 구매하려는 수요가 커지고 있는 것”이라고 설명했다.

실제 국토부가 이날 발표한 주택 인허가·착공 실적은 처참한 수준이다. 올 들어 7월까지 전국 주택 인허가 실적은 20만7278가구로 전년 동기 대비 29.9%(8만8577) 적다. 착공은 5만3968가구로 작년 같은 기간 실적(22만3082가구)의 절반에도 못 미친다. 주택 인허가·착공은 주택공급의 선행지표다. 실제 입주가 이뤄지는 2~3년 뒤엔 공급물량 부족에 따라 집값 급등 우려가 나오는 이유다. 주택 수요가 가장 큰 서울의 경우 착공실적은 1만3726가구로, 작년 동기 대비 68% 줄었다.

전문가들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 부동산 금융의 개선을 주문한다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “현재 민간 주택사업자들은 PF대출이 꽉 막혀있어 인허가·착공을 하고 싶어도 못하고 있다”며 “PF가 해소되지 않는 한 주택공급은 계속 부진할 것”이라고 말했다. 박 교수 역시 “금융당국 등 정부가 지금 이를 해결하지 않으면 3년 뒤 입주공백기가 발생, 집값 폭등 가능성이 높아진다”고 말했다.

정부도 이같은 문제를 인식, 최근 들어 ‘공급 시그널’을 거듭 언급하고 있다.

원희룡 국토부 장관은 최근 기자간담회에서 부진한 인허가·착공실적을 언급하며 “공급의 급격한 축소로 인해 ‘향후 가격급등의 여지가 있다’고 국민들이 속단, 시장상황에 영향을 주지 않도록 정부가 미세조정을 역점을 둘 것”이라고 했다.

국토부는 이튿날 열린 주택공급혁신위원회도 회의 일부를 이례적으로 언론에 공개하면서 ‘공급 신호’를 강조했다. 원 장관은 이 자리에서 PF문제를 언급하며 “분명히 초기 비상을 걸어야 하는 상황”이라며 “때를 놓치지 않고 지원하도록 할 것”이라고 밝혔다.

국토부는 공공부문에서의 공급도 강조하고 있다. 그러나 실상은 공공분양이 더욱 심각한 상황이다. 올 들어 한국토지주택공사(LH)가 분양한 아파트(사전청약 제외)는 지난 7월 분양한 화성태안 B3블록(688가구)이 유일하다. 8월에 3개 단지를 분양할 계획이었으나 이마저도 현장 사정 등으로 인해 서울 대방 신혼희망타운 한 곳만이 지난 30일 입주자모집공고를 냈다. 9월 이후 계획된 물량(8개 단지 4135가구)을 차질없이 공급한다고 해도, 지난해 분양물량(약 2만가구)의 4분의 1 수준에 불과하다.

향후 공급 여력도 불확실하다. LH에 따르면 LH의 올해 인허가 실적은 5117가구로 올해 연간 계획량의 9% 수준에 머물러있다.