황금알이 애물단지 추락…“분양권 포기 안돼요?”

2~3년 전 부동산 호황의 정점때 우후죽순 분양한 지식산업센터에 투자한 개인들이 공급과잉과 고금리 탓에 골머리를 앓고 있다. 일부 무책임한 사업자들이 세금 혜택과 관련해 거짓 정보로 수분양자들을 속여 세금 추징 위기를 맞은 경우도 있다.

5일 업계에 따르면 최근 들어 지식산업센터 분양계약 해지를 위해 법률 상담을 찾는 수분양자들이 늘어나고 있다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “지식산업센터 업황 악화로 수분양자들이 분양권 포기를 위해 상담하는 사례가 많다”며 “금리가 높아지면서 비싼 분양가를 감당하지 못해 계약해제를 원하는 이들이 늘어나고 있다”고 했다.

개별 계약 조건에 따라 다르지만 대체로 계약금을 지불한 뒤에는 투자금 일부를 포기하지 않으면 계약을 해제할 수 없는데 수익률이 워낙 악화되다보니 이를 감수하고서라도 분양을 포기하는 사례가 증가하고 있다. 분양가의 10% 수준인 계약금만 포기하고 계약이 해지되는 경우는 그나마 나은 편이다. 배액배상까지 필요한 경우도 많다. 중도금 대출이 실행된 이후부터는 계약해제가 불가능해지는 경우가 대부분이다.

계약 포기가 급증는 원인은 급격한 수익성 악화다. 공급과잉으로 공실률은 높아지는 동시에 금리인상으로 금융비용은 늘어났기 때문이다. 경기도 하남시에 위치한 한 대형 지식산업센터의 경우 2020년 분양 당시 3.3㎡당 예상임대료(공급면적 기준)를 2만5000원으로 추산했지만 현재 시세는 1만5000원 이하로 떨어진 상황이다.

지식산업센터는 주거용 부동산과 비교해 금리인상 타격이 훨씬 크다. 분양가의 최대 70%까지 대출이 가능하기 때문이다. 팬데믹 직후 저금리 시기에는 소액의 투자금만 있어도 임대수익을 올릴 수 있다는 기대로 투자가 몰렸지만 지난해 하반기 이후 금리 급등에 따른 이자폭탄이 부메랑으로 날아왔다. 조지훈 지식산업센터 114 대표는 “요즘 같은 시기 대출을 일으켜 지식산업센터에 투자하면 수익률은 제로”라고 충고했다.

허위, 과장 마케팅으로 인한 피해도 수면 위로 드러나고 있다. 지식산업센터 호황기였던 2~3년 전 당시 분양업자들은 취득세 감면 혜택을 대대적으로 내세웠다. 지식산업센터의 취득세율은 4.6%인데 지난해 말까지 분양을 받아 직접 입주해 사용할 경우에만 50% 감면 혜택이 주어졌다.

그러나 분양업자들이 임대를 줄 경우에도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 것처럼 거짓으로 설명하거나 분양설명서에 아주 작은 글씨로 감면요건을 적어둔 사례가 빈번했다. 실제로 최근 몇몇 지방자치단체들은 지식산업센터를 대상으로 취득세 감면이 적절했는지 조사에 나서겠다고 밝혔다.

경기도 김포시는 지난달 22일 취득세 감면을 받은 지식산업센터 입주 업체를 대상으로 ‘감면 적정성 여부’를 집중적으로 조사할 방침이라고 밝혔다. 고양시 덕양구 역시 지난 1월 말부터 취득세 감면 적정성 조사에 나선 상황이다.

평택시에 위치한 한 지식산업센터의 경우 최근 100여명의 수분양자들이 분양 당시 허위 광고가 있었다며 계약 해제를 위한 소송을 제기한 것으로 알려졌다. 분양 당시 5톤 트럭 출입이 가능하다고 설명했지만 실제론 불가능하다는 이유에서다.