아파트 실거래가 ‘뚝뚝’…올해 공시가격 10% 이상 내려갈듯

지난해 실거래가 급락 영향으로 올해 3월 발표를 앞둔 서울 아파트 공시가격이 두자릿수의 하락률을 기록할 것으로 보인다. 특히 현실화율이 상대적으로 더 높았던 고가주택의 공시가격이 크게 내리면서 보유세 부담도 줄어들 전망이다.

19일 한국부동산원에 따르면, 지난해 1∼11월 서울 아파트 실거래가 지수는 누적 18.86% 하락했다. 이는 2006년 조사 이래 역대 최대 하락 폭이다. 같은 기간 전국 아파트 실거래지수도 역대 최대 수준인 14.34% 떨어졌다.

실거래가 지수 변화는 오는 3월에 발표될 공동주택 공시가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 앞서 한국부동사원이 2021년 조사한 서울 아파트값과 실거래가지수는 전년 대비 각각 8.02%, 13.11% 올랐다.

그해 가격 상승분을 반영해 작년 3월 발표한 2022년 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 14.22% 올라 실거래가 지수 상승률과 비슷했다. 2020년 서울 아파트 실거래가 지수가 22.45% 상승했을 때 이듬해 확정된 공동주택 공시가격 상승률은 19.89%였다. 당시 공식가격에는 집값 상승분 외에 공시가격 로드맵에 따른 현실화율 제고분도 반영됐다.

업계 전문가들은 올해 공동주택 공시가격은 서울의 경우 10% 이상 하락률이 나올 것으로 추산하고 있다. 아파트 실거래가 하락률이 11월까지 17%를 넘어섰고 12월에도 약세가 이어지고 있기 때문이다. 12월 잠정치(-2.95%)를 감안하면 연간 누적 하락치는 20%에 육박할 것으로 보인다.

지난해 서울을 제외한 경기, 인천 등 수도권과 지방 아파트값도 하락폭이 컸던 만큼 전국 기준 공시가격도 두자릿수 하락이 나올 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

더욱이 정부가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추겠다고 발표한 만큼, 공시가격이 집값 하락폭 이상 내려갈 수 있다. 아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해는 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 내린다.

특히 현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트의 낙폭은 더욱 클 전망이다. 공시가격 9억원 미만의 경우 현실화율이 지난해 69.4%에서 올해는 2020년의 68.1%로 1.3%포인트 떨어지는 데 비해, 9억∼15억원 미만은 75.1%에서 69.2%로 5.9%포인트, 15억원 이상은 81.2%에서 75.3%로 5.9%포인트 각각 낮아진다.

올해 공동주택 공시가격은 오는 3월 17일부터 열람에 들어간다. 정부는 올해 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안을 보고, 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 추진하기로 했다.

한편, 지난달 열람에 들어간 올해 표준 단독주택 공시가격의 경우 전국 기준 5.95% 떨어졌고, 서울은 8.55% 내렸다. 서울에서는 고가주택이 많은 강남구(-10.68%), 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%)와 용산구(-9.84%), 마포구(-9.64%) 등의 공시가격이 크게 하락했다. 작년에는 서울 단독주택 가격이 전국 1.61%, 서울 2.07% 올랐었다.