서울 ‘아파트지구’ 역사속으로…지구단위계획 전환 땐 용적률·높이 완화

‘아파트지구’ 제도가 역사 속으로 사라진다. 이 제도는 1970년대 빠르게 늘어나는 서울 인구가 거주할 아파트의 신속한 공급을 위해 도입됐다.

9일 서울시에 따르면 관내에는 약 11.2㎢ 면적에 14개 지구·208개 단지, 14만9684가구가 아파트지구에 포함돼 있다. 이는 서울 전체 아파트의 약 9%에 해당한다.

시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영해 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다. 또 앞으로 각 아파트지구별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.

아파트지구 제도는 2003년 국토계획법에서 삭제됐다. 이후 시는 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔다.

그러나 주택용지 내 근생시설은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 용지 중심의 토지 이용과 자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절 ·재건축 추진 시 ‘도시 및 주거환경정비법’과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기돼 왔다.

이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 ‘지구단위계획’으로 전환, 공동주택 재건축 시 용적률·높이·용도 등의 적용이 보다 유연해질 것으로 예상된다.

개선된 지침을 보면, 먼저 개발기본계획 상의 모든 용지(주택용지, 중심시설(지구·주구·분구중심) 용지 등)를 ‘획지’로 전환해 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하게끔 개선했다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시하고, 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여됐던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려해 유연하게 운영토록 변경해 재건축 사업성도 향상될 전망이다.

아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하되, 입지별 특성을 감안해 적용할 수 있도록 했다. 기존 중심시설용지에서는 상업 기능만 허용되고 주거를 불허, 높이도 5층 이하로 제한됐다.

이와 함께 일부 아파트지구에만 남아있는 ‘개발 잔여지’도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거·주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용했다. 현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포, 서빙고, 청담·도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.

시는 또 주택 공급을 확대하고 체계적인 개발 및 주변 경관과 조화로운 정비계획을 유도하기 위해 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나, 일정 규모(5000㎡ 또는 100가구) 이상으로 개발하는 경우 기존의 ‘주택용지’와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.