아파트 ’35층 규제’ 풀고 … 주거·상업 용도지역 유연하게 적용

아파트 최고 높이를 35층으로 제한한 규제를 폐지하는 내용이 담긴 ‘2040 서울도시기본계획(서울플랜)’이 서울시 심의를 최종 통과했다. 재건축·재개발사업의 발목을 잡아온 이른바 ’35층 룰’이 사라지며 서울 노후 아파트 단지를 중심으로 정비사업이 속도를 낼 것이란 기대감이 나온다. 여의도, 용산 인근 한강변을 중심으로 서울의 초고층 아파트 시대가 열릴지 관심이 모인다.

1일 서울시는 전날 열린 제12차 도시계획위원회에서 2040서울플랜을 원안 가결했다고 밝혔다. 서울플랜은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이다. 향후 20년 동안 서울을 어떻게 변화시킬 것인지에 대한 가이드라인을 제시한다.

2040서울플랜에는 서울 시내 다양한 스카이라인을 구축하는 내용이 담겼다. 박원순 전 서울시장이 2014년 도입해 서울 일반주거지역에 일률적으로 적용한 35층 룰에 대한 내용은 삭제됐다. 앞으로 아파트에 대한 구체적인 층수는 개별 정비계획위원회 심의에서 지역별로 다른 여건을 고려해 결정한다.

다만 용적률은 기존대로 유지해 동일한 밀도 아래 층수가 다른 건물들이 조화롭게 배치되도록 했다. 똑같은 15층 아파트가 일자로 늘어선 이른바 ‘성냥갑’ 모양에서 탈피해 같은 단지 안에서도 층수를 다양하게 설계할 수 있게 됐다.

35층 룰 폐지의 첫 번째 수혜 단지는 서울 강남구 대치미도아파트가 될 예정이다. 서울시는 최근 대치미도아파트를 최고 높이 50층에 3800가구 대단지로 탈바꿈하는 신속통합기획안을 확정한 바 있다. 이 아파트 바로 옆 단지인 은마아파트도 최고 높이를 49층으로 변경하는 설계안을 마련할지 고심 중이다. 1970년 준공된 서울 용산구 이촌동 한강맨션도 비슷한 상황이다. 이곳은 전날 용산구청으로부터 관리처분계획인가를 받았지만 2040서울플랜이 확정된 만큼 최고 층수를 높여 다시 설계안을 제출할지를 검토하고 있다. 이 단지 시공사는 아예 최고 68층 높이의 초고층 설계안을 제시했다.

2040서울플랜에는 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하는 내용도 포함됐다. 이른바 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 정책이다. 용도지역은 한 공간에서 기능이 중복되는 걸 막기 위해 땅의 용도를 주거·상업·공업용 등으로 정하고 그에 맞춰 높이나 용적률을 규제하는 제도다.

서울시는 그동안 용도지역이 경직적으로 운영돼 공간 구성에 제약을 가져왔다고 보고 이번에 비욘드 조닝 개념을 도입했다. 비욘드 조닝이 적용되면 주거·상업·공업용 등 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정해 유연하고 복합적인 개발을 할 수 있게 된다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “획일적인 규제에서 벗어나 공급을 하겠다는 것”이라며 “지역 특성에 맞춰 유연한 개발이 가능한 게 장점이다. 요즘엔 상업지역이라고 해서 주거시설이 없거나 한 게 아니지 않냐”고 설명했다. 도시계획위원회는 전날 2040서울플랜뿐만 아니라 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획안(도시정비형 재개발사업부문)’도 수정 가결했다. 도시·주거환경정비기본계획은 상업·준공업·준주거지역을 대상으로 도시정비형 재개발사업의 기본 방향을 제시하는 법정계획이다. 서울 도심에서 상업시설을 개발할 때는 이를 따라야 한다.

이번 도시·주거환경정비기본계획은 최상위 계획인 2040서울플랜에 발맞춰 중심지 기능 복합화, 쾌적한 녹색도시 , 직주혼합도시 등 3대 목표를 구체적으로 제시했다. 특히 직장과 주거시설이 함께 있는 혼합도시를 만들겠다는 목표는 비욘드 조닝 정책을 구체화하는 측면이 있다. 서울시는 이에 공동주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙하우스, 셰어하우스 등 다양한 도심형 주거 유형을 도입할 계획이다.

세부적으로 보면 서울 도심 건물에 주거시설을 함께 지으면 용적률 인센티브를 제공한다. 주거 비중이 30~40%인 주상복합건물에 용적률 인센티브를 기존 10% 주던 것을 20%로 늘리는 등이다. 주거 비중을 70% 이상 늘리면 용적률 인센티브를 100% 주는 방안도 검토한다.

중심지 기능을 높이는 목표를 위해선 정비예정구역을 확대한다. 서울시는 이날 서울 도심을 활성화하기 위해 동대문 일대를 정비예정구역으로 다시 지정한다고 밝혔다. 2016년 해제된 후 6년 만의 재지정이다. 도심에선 정비예정구역으로 지정되지 않으면 재개발사업을 할 수 없다.

‘정비예정구역 가능구역’도 10곳 선정했다. 가능구역이란 정비예정구역으로 지정한 건 아니지만 노후도 등 기준을 충족하면 정비사업을 추진할 수 있는 지역을 의미한다. 이번에 정비예정구역 가능구역으로 뽑힌 곳은 영등포, 청량리·왕십리, 용산, 가산·대림, 신촌, 연신내·불광, 사당·이수, 성수, 봉천, 천호·길동 등이다.

쾌적한 녹색도시 목표를 달성하기 위해선 개방형 녹지 개념을 도입했다. 앞으로 서울 도심에서 상업용 건물을 민간이 개발할 때는 개방형 녹지율을 30% 이상 의무적으로 적용해야 한다. 대신 서울시는 높이 규제를 풀어줬다. 개방형 녹지율을 30% 이상 적용하면 건물 높이를 110m까지 지을 수 있다.