“임대주택 지으면 된다더니 추가금 내라고?”…강남 재건축 시끌시끌

서울 강남권에서 처음으로 ‘공공재건축’ 방식을 택한 서초구 잠원동 ‘신반포7차’는 기부채납 비율 문제로 시끌시끌하다. 당초 공공재건축에 따른 용적률 혜택 대신 임대주택을 공급하는 방식으로 재건축을 추진했다. 조합과 LH가 마련한 재건축 계획에 따른 공공 기여율은 16.1% 정도였다.

그런데 서울시가 최근 추가 기부채납을 요구하면서 갈등이 불거졌다. 서울시는 기존 3종 주거지에서 준주거지역으로 종 상향이 이뤄졌으니 기부채납을 더 해야 한다는 입장이다. 그러나 조합원들은 임대주택을 제공하니 추가 요구는 근거가 없다고 맞서고 있다.

재건축·재개발 사업에서도 공공기여가 사업을 줄줄이 지연시키는 암초로 전락했다. 정비사업에서 공공기여는 개발 이후 수익을 임대주택이나 도로, 공원 등을 기부채납하거나 이에 상응하는 현금을 내도록 되어 있다. 그런데 정비사업 현장마다 이와 관련된 가격과 유형, 설치 후 활용방안까지 모든 측면에서 문제가 발생하고 있다.

그동안 공공기여와 관련한 논란은 ‘가격 가치’에 대한 문제가 많았다. 하지만 최근에는 공공기여 시설의 유형을 두고 새로운 잡음이 커지는 양상이다.

서울 여의도 시범아파트는 데이케어센터(노인요양시설) 공공기여 방안을 놓고 서울시와 대립하고 있다. 이 아파트는 서울시의 신속통합기획으로 재건축을 진행하기로 하고 시와 정비계획안을 조율해 왔다. 서울시가 용적률 최대 400%, 최고 층수 65층 혜택을 주는 대신 노인 주간 보호시설인 데이케어센터 설치를 요구하자 일부 주민들이 반대하고 나섰다. 이에 시범아파트 재건축 시행을 담당하는 신탁사는 최근 서울시와 재건축 계획에 포함된 데이케어시설을 삭제하고 대신 문화시설을 설치하는 방안을 협의하고 있다. 재심의에 돌입하면서 사업이 지연될 위험도 커지고 있다.

상도15구역 재개발도 공공기여 시설을 두고 논란이 있었다. 서울시는 상도15구역 기부채납으로 119안전센터를 설립하는 방안을 제안했다. 하지만 주민들은 소방차·구급차 통행으로 발생할 수 있는 소음, 인근 초등학교 위치 등을 고려해 119안전센터 이전을 반대했다. 결국 주민 반대가 거세자 시는 소방시설을 다른 곳에 배치하기로 했다.

재건축·재개발 공사를 모두 마쳐도 공공기여와 관련한 논란은 끊이지 않는다. 대부분 ‘공공개방’을 둘러싼 갈등이 많다.

서울 서초구 반포 래미안원베일리는 공공기여로 커뮤니티 13곳을 외부에 개방하기로 했지만, 내부 갈등으로 원할하게 진행되지 않으면서 서초구로부터 이전고시 취소 조치까지 받았다. 최근 주민과 지자체간 극적으로 합의해 일단 위기는 넘겼지만 다른 재건축 단지에서도 유사한 상황이 재현될 가능성이 크다. 실제 2018년 반포 아크로리버파크의 주민공동시설을 외부에 개방·운영하는 과정에서도 잡음이 일었다. 이때도 서초구가 나서 사업승인 조건 이행요구 공문을 보냈고, 입주자대표회의와 수 차례 협의해 개방했다.

제해성 아주대 명예교수는 “공공기여 시설을 지자체가 제대로 관리할 준비도 없이 무턱대고 받고 보자는 방식은 곤란하다”며 “체계적인 도시계획 맥락 속에서 시설을 기획하고 사후 운영계획도 지자체가 철저히 준비해야 한다”고 지적했다.

일부 조합은 제도 취지에 맞게 모호한 기부채납보다 그에 상응하는 현금을 내려해도 지자체가 현물을 선호하기 때문에 거부하면 방법이 없다는 것도 한계로 지적된다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부나 지자체가 주민과 갈등을 조정하는 기능을 높이는 등 보완 방안을 고민해야 한다”고 밝혔다.