“임대수익 관심 없어요”…강남 재건축 상가로 몰리는 뭉칫돈

서울 강남권 아파트를 중심으로 재건축 기대감이 높아지면서 노후 단지 내 상가도 ‘재건축 프리미엄(웃돈)’을 누리고 있는 것으로 나타났다.

거의 40년 전에 지어진 도곡동 한 아파트 지하상가는 ㎡당 매매가격이 1억5000만원에 육박했다. 재건축 추진 시 아파트 외 단지 내 상가도 동시에 추진되면서 상가를 통한 투자에 뭉칫돈이 몰리고 있는 것으로 풀이된다.

17일 직방이 올해 거래된 단지 내 상가를 조사한 결과에 따르면, ㎡당 매매가격 상위 10위는 모두 서울 강남구에 위치한 상가였다. 최고가로 거래된 단지 내 상가는 서울 강남구 도곡동 우성상가로 올 8월에 지하층 5.09㎡가 7억5000만원에 거래됐다. ㎡당 환산 시 1억4735만원에 달한다.

같은 우성상가 지하층 5.12㎡도 7억5000만원에 거래되면서 ㎡당 1억4648만원을 기록했다. 1~10위중 우성상가가 5개(1~4위, 6위), 미성상가가 1개, 상록수 단지내상가가 4개가 위치해 있었다.

5위는 지난 6월 ㎡당 1억2944만원에 팔린 강남구 압구정동 미성상가 1층 10.97㎡다. 1982년 지어진 이 상가는 9억5000만원에 거래됐다. 7~10위는 모두 1993년생인 강남구 일원동 상록수아파트 단지 내 상가가 차지했다. ㎡당 가격은 5769만원(지하층 4.42㎡)부터 5216만원(1층 9.01㎡)까지 모두 5000만원대에 팔렸다

이들 단지 내 상가는 준공 30년이상된 노후 아파트 단지 내 상가라는 공통점이 있다.

통상 상가는 임대수익 목적으로 매입하는 경우가 주를 이룬다. 월세를 통한 안정적인 현금흐름을 발생시켜 수익과 노후 생활자금 확보가 일반적인 투자의 모습이다. 그러나 단지 내 상가의 경우 아파트 재건축과 함께 분양을 받을 수 있는 투자 목적의 수요유입이 활발하다는 특징이 있다.

직방 관계자는 “임대수익 목적이 아닌 재건축 지분 확보를 통한 투자 목적이 강하다 보니 ㎡당 가격도 급등하는 경우가 적지 않다”고 말했다.

인천·경기 지역에서 1㎡당 매매가격이 가장 비싼 단지 내 상가는 경기 안양시 만안구 안양동의 벽산아파트 단지 내 상가로, 지하층 9.22㎡가 2억3000만원에 거래되면서 1㎡당 2495만원의 매매가를 기록했다.

2위는 경기 성남시 분당구 분당동 67 건영아파트 단지 내 상가로, 1층 17.40㎡가 4억2500만원에 거래돼 1㎡당 매매 가격은 2443만원이었다.

강남 재건축 입주권 노린 ‘상가 쪼개기’ 증가

재건축 아파트 내 상가가 투자처로 부상하면서 건축 아파트 입주권을 노리는 이른바 ‘상가 쪼개기’가 지속 늘어나자 정부가 관련 대책을 내놓았다. 그러나 여전히 미봉책이라는 지적이 제기된다.

‘상가 쪼개기’는 재건축 아파트 신규 입주권을 받기 위해 상가 지분을 분할하는 것을 뜻한다. 현행법상 3.3㎡이 채 안되는 지분을 갖고도 아파트 분양권을 가질 수 있다.

실제 최근 3년 동안 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트 입주권을 노린 ‘상가 쪼개기’가 6배 이상 증가한 것으로 나타났다.

국토부 자료를 보면 2020년부터 지난해 말까지 정비구역 지정 등 재건축 초기 단계인 전국 아파트 단지에서 일어난 이른바 상가 쪼개기 건수가 총 123건인 것으로 집계됐다.

상가 쪼개기 건수는 2020년 12건, 2021년 34건, 2022년 77건으로 3년간 지속적으로 증가해 6.4배가 늘었다. 올해는 지난 9월까지 1년이 채 안되는 기간 동안 분할 건수가 50건에 달하는 것으로 확인됐다.

이 같은 상가 쪼개기 행위로 인해 신규 입주권을 받을 수 있는 조합원이 2020년 173호에서 올해 9월말 557호로 3.2배 증가했다.

지역별로는 32개 단지 중 서울이 30곳이고 그 중 강남권 아파트 단지의 쪼개기가 가장 많았던 것으로 드러났다. 서울 송파구 올림픽훼밀리타운은 2020년 41호에서 올해 9월 118호로 조합원 수가 2.9배 늘었고 강남구 개포우성3차아파트 61호, 개포현대1차아파트 28호로 조합원 수가 늘어났다.

상황이 이렇다 보니 국토부는 지난달 상가 지분 쪼개기로 인한 분쟁과 투기방지 관련 내용을 담은 ‘9·26 공급대책’을 통해 발표했다. 재건축 사업에서 아파트 분양권을 확보할 수 있는 권리를 부여하는 ‘권리산정기준일’ 후에 상가지분이 쪼개지면 아파트 분양권을 주지 않는다는 것이다.

이렇게 되면 3.3㎡가 안 되는 지분을 갖고도 아파트 분양권을 받는 상가 쪼개기 부작용을 막을 수 있고, 분쟁도 최소화해 재건축 사업에 속도를 올릴 수 있다는 게 국토부의 시각이다.

다만 일각에서는 준공 후 30년이 지나면 재건축사업이 추진될 수 있음이 명확하고 사업성이 양호한 단지를 분석하는 것도 어렵지 않아 권리산정일을 지자체장 고시일로 앞당긴다고 해도 쪼개기 성행은 일어날 수 있다는 의견이 나온다.

건설산업연구원 관계자는 “서울시 재개발처럼 분할 후 과소필지 소유자에게는 원칙적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 규정(상가는 상가만)이나 분할 시 분양권이나 의결권에 제약을 두는 방안을 검토해야 한다”고 말했다. 분양권이나 의결권은 대표 1인만 인정하거나 상가조합원 의결권은 ‘집합건물법’에서와 같이 지분비율에 비례해서 인정해야 한다는 것이다.