20년 만에 완전체 시동 건 개포 재건축 양재천변 경남·우성·현대가 화룡점정

강남권 재건축의 산 역사이자 표본 중 하나로 불리는 개포동 재건축이 모두 본궤도에 진입했다. 저층인 개포주공1~4단지 재건축이 마무리돼 가는 데 이어 중층인 5~7단지가 사업을 차근차근 진행 중이고, 일대 민간 아파트들도 재건축에 시동을 거는 모습이다.

서울시는 최근 강남구 개포경남·우성3차·현대1차 아파트를 최고 50층 안팎의 2340가구 규모 대단지 아파트로 통합 재건축하는 신속통합기획안을 확정했다. 지금까지 개포 일대 재건축은 서민 주거의 상징이었던 주공아파트 중심으로 진행됐지만 민간 아파트로 중심축이 옮겨가게 된 셈이다.

개포동은 8학군에 대치동 학원가가 가깝다는 지리적 이점에도 다른 강남권과 달리 서민 아파트 이미지를 한동안 벗어나지 못했다. 워낙에 개포주공아파트가 초소형으로 지어진 데다 노후화가 빨리 진행됐기 때문이다. 2003년까지만 해도 지은 지 20년이 넘으면 재건축이 가능했기 때문에 개포동 일대 아파트들은 1990년대 말부터 재건축을 시작하자는 주장이 계속 나돌았다.

2020년대 들어 재건축 작업을 통해 5층 서민 아파트 대신 최고 35층 규모의 현대식 아파트촌이 나타나면서 개포 일대는 전용면적 84㎡ 시세가 30억원에 육박하는 강남 고급 주거지로 떠오른다. 하지만 부동산 업계는 개포동 일대 민간 아파트를 중심으로 한 재건축 후발주자들이 주공 단지보다 상대적으로 나은 입지를 갖고 있는 만큼 잠재력이 아직 더 있다고 판단한다. 물론 새 아파트가 입주할 때마다 출렁일 전세시장 등 일시적인 위험 요소도 있다.

‘마지막 퍼즐’ 맞춰가는 주공 재건축

저층이었던 주공1~4단지는 올해 말 입주하는 1단지(디에이치퍼스티어아이파크)를 제외하면 대부분 재건축을 마쳤다. 사업 속도가 가장 빨랐던 2단지(래미안블레스티지·2019년 2월 입주)를 시작으로 3단지(디에이치아너힐즈·2019년 8월 입주), 4단지(개포자이프레지던스·올해 3월 입주)가 차례로 입주를 마쳤다. 공무원연금공단이 소유했다가 현대건설과 GS건설 등이 통째로 사들인 8단지(디에이치자이개포·2021년 7월 입주)는 조합이 없다 보니 늦게 시작했음에도 개포 저층의 속도를 따라잡았다. 이들이 ‘개포동 재건축 1세대’라고 볼 수 있다.

부동산 업계에선 개포주공 재건축 ‘대장주’로 1단지를 꼽는다. 6702가구에 이르는 규모, 양재천 접근성 등을 고려한 결과다. 하지만 대모산에 붙어 있어 고즈넉한 분위기를 풍기는 2단지와 3단지, 분당선 대모산입구역이 가까운 4단지 등 다른 단지들도 저마다의 특징을 갖고 있다.

그 바통을 이어받은 ‘개포동 재건축 2세대’ 개포주공5단지와 6·7단지도 만만치 않은 잠재력을 갖고 있다. 지하철과 양재천 접근성 등 입지 측면에서는 저층 재건축 단지보다 뛰어나다는 평가도 나온다. 두 단지 모두 건축심의를 통과한 상태로, 5단지가 상대적으로 속도가 조금 빠르다.

1983년 준공된 15층 이하 중층인 개포주공6·7단지는 통합 재건축을 추진하고 있다. 일단 최고 35층으로 심의를 받았는데 서울시의 ’35층 룰 폐지’에 따라 일부 조합원 의견을 반영해 올해 말 사업시행인가를 신청할 때는 최고 49층으로 변경하는 것도 고려 중이다. 이들 단지는 분당선 대모산입구역과 가깝다. 인근 5단지도 지난해 12월 서울시 건축심의 통과 후 올해 5월 구청에 사업시행인가를 신청했다. 현 940가구인 5단지는 재건축을 통해 최고 35층, 1277가구의 신축 아파트로 탈바꿈한다. 5단지는 분당선 개포동역 초역세권이다.

민간 재건축 물꼬 튼 ‘경(남)·우(성)·현(대)’

이번에 신통기획안이 통과된 개포 경남·우성3차·현대1차 지도를 보면 양재천을 앞에 두고 맨 앞에는 개포경남이 위치해 있고, 그 바로 뒤로 개포현대1차와 개포우성3차가 자리 잡고 있다. 이들의 바로 뒤 블록이 현재 개포동 대장주로 꼽히는 옛 개포주공1단지이고, 대각선 방향으로 뒤쪽에 있는 곳이 개포래미안포레스트로 재건축된 시영아파트다. 어떻게 보면 오히려 양재천을 끼고 있는 경남, 우성, 현대의 입지가 뒤 블록 단지들보다 나을 수 있는 것이다.