전세가율 90% 넘는 주택 보증보험 가입 못 한다

앞으로 집값 대비 전세가가 90%를 초과하는 주택은 전세보증금반환보증(보증보험) 가입이 거절된다. 또 공인중개사가 임대차계약을 중개할 때 유의사항을 임차인에게 안내하지 않으면 과태료가 부과된다.

2일 정부는 관계부처 합동으로 전세사기 방지 및 피해 지원방안을 발표했다. 정부는 보증보험이 전세사기의 미끼상품으로 변질돼 악용되는 문제를 해결하기 위해 보증보험 가입 요건을 강화하기로 했다. 이에 따라 앞으로는 전세가율이 90% 이하인 주택에 대해서만 보증보험이 가능하도록 할 예정이다. 그동안은 전세가격이 매매가의 100%인 주택까지 보증가입이 허용되며 무자본 갭투자의 빌미를 제공했다는 지적이 있었다. 국토교통부에 따르면 지난해 주택도시보증공사(HUG) 보증보험에 가입한 24만명 중 약 25%가 전세가율이 90%를 초과한다. 제도 개선 이후엔 4명중 1명은 보증보험 가입이 거절될 수 있는 셈이다. 이와 관련해 국토부 관계자는 “전세가율 100%까지 보증보험 가입을 허용할 때는 전세가와 매매가가 차이가 없는 고위험 주택의 임대차 계약이 많이 체결됐다”며 “보증보험 가입이 거절되면 임차인도 주택의 위험성을 인지해 전세사기를 방지하는데 기여할 것으로 보고 있다”고 설명했다.

정부는 감정평가사가 고의로 주택 시세를 부풀려 전세 사기에 가담하는 문제를 방지하기 위해 보증보험 심사 과정에서 실거래가와 공시가가 없는 경우에만 감정가를 주택가격 산정에 활용하기로 했다.

이번 ‘빌라왕 사태’에서는 등록임대사업제도의 문제점도 노출됐다. 현행 제도상 등록임대사업자는 임대인이 보증보험에 의무가입해야 하지만, 실제로는 가입하지 않은 사례가 다수 발견됐다. 이에 따라 정부는 임차인이 거주 중인 집에 대해서는 선 보증가입 후 임대주택 등록을 허용할 계획이다. 또 공실인 주택의 경우 임대주택 등록 이후 가입을 허용하되, 이후 보증 미가입시 임차인에게 이를 통보하고, 계약해지와 위약금 지급을 하도록 제도를 개선한다.

정부는 안심전세앱에서 시세, 임대인의 보증사고 이력, 세금체납 정보 등을 제공하기로 했다. 임차인이 얻을 수 있는 정보의 범위가 확대되며 위험전세계약이 줄어들 것으로 정부는 기대하고 있다. 앞으로는 임대인의 매매계약 체결과 관련해 임차인이 해당 사실을 고지받을 수 있게 된다. 또 주택을 새로 매입한 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 인해 보증가입이 불가능할 경우 계약해지와 보증금 반환이 가능하도록 특약에 반영할 예정이다.

이번 전세 사기에서 공인중개사가 범행에 가담한 사례가 많았던 만큼 이들에 대한 권한과 책임을 강화하는 내용도 대책에 담겼다. 우선 중개사가 임대인의 세금과 이자의 체납 여부를 임대인 동의 시 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 또 중개사가 임대인의 납세증명서, 반환보증 가입 등과 유의사항을 확인하고 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 임차인이 중개사를 선별할 수 있도록 안심전세 앱을 통해 중개사의 영업정지, 휴업기간 등 정보의 정보를 공개한다.

다만 이 같은 정부의 대책 발표가 전세 사기를 완전히 예방하기는 역부족이라는 지적도 나온다. 특히 보증보험 가입 주택 요건을 주택 수에 따라 차등화해야 한다는 주장도 제기된다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “보증보험 가입 가능 주택의 전세가율을 하향 조정한 것은 긍정적이지만 정책의 디테일이 아쉽다”며 “다주택자를 모두 같은 선상에 두고 제도를 개선할 것이 아니라, 전세 사기를 일으킬 가능성이 높은 10채 이상 주택 보유자에 대해서는 보증보험 가입 조건을 전세가율 80%로 강화할 필요가 있다”고 지적했다.