2년만에 경매 나온 ‘압구정 현대’…시세 44.5억인데 감정가는?

집값 선행지표로 불리는 경매 시장에 강남권 재건축 아파트들도 속속 등장하고 있다. 그러나, 집값 하락세가 계속되고 시세보다 감정가가 높은 상황이 이어지며 응찰자들에게 외면받고 있다.

4일 대한민국법원 법원경매정보 사이트에 따르면 서울중앙지법은 오는 11일 서울 강남구 압구정동 현대아파트 6차 전용 144㎡(11층)에 대한 경매를 진행한다. 감정가는 49억원이다.

해당 단지가 법원경매로 나온 건 2020년 10월 22일 이후 2년 3개월 만이다. 당시 경매에서는 응찰자가 9명이나 몰리며 유찰 없이 감정가보다 3억309만원(14%) 비싼 가격에 낙찰됐다.

압구정 현대아파트는 서울 재건축 대표 단지 중 하나로 꼽힌다. 2021년 4월 전용 245㎡가 80억원에 팔리며 주목을 받았고, 이듬해인 2022년 1월에는 그보다 작은 면적인 196㎡도 80억원에 거래됐다.

그러다 잇단 금리 인상 기조에 주택시장이 급격히 냉각되자 압구정 현대아파트 역시 집값 하락세를 맞았다. 이번 경매로 나온 물건과 같은 주택형인 압구정 현대 6차 144㎡의 경우 지난해 2월 19일 49억원까지 올라갔지만, 지난해 9월 30일에는 46억5000만원까지 떨어졌다.

매물 호가는 더 낮다. 같은 단지 144㎡ 매물 호가는 최근 44억5000만원에 형성됐다. 이번 경매 매물 감정가격이 호가보다 4억5000만원가량 비싸게 책정된 셈이다. 이는 경매물건의 감정평가가 아직 하락가격이 나오기 전인 지난해 7월 이뤄지면서 매매가를 뛰어넘는 역전 현상이 생긴 것으로 보인다.

이를 두고 업계에서는 이번 압구정 현대 아파트 경매물건이 유찰될 것으로 전망하는 관측이 지배적이다.

강남구 재건축 단지들의 유찰 사례는 최근 종종 나오고 있다. 압구정 현대와 함께 강남구의 대표 재건축 단지로 평가 받는 대치동 은마아파트 104.3㎡는 작년 11월, 12월 두 차례에 걸쳐 경매에 나왔으나 응찰자가 없어 모두 유찰됐다.

비슷한 시기 압구정동 미성아파트 118.6㎡와 잠실 아시아선수촌 전용 99㎡도 찾는 이가 없어 유찰된 바 있다. 이들 물건의 공통점은 재건축 추진 외에도 시세보다 감정가가 높았다는 공통점이 있다.

이들이 유찰된 원인으로는 높은 감정가가 지목된다. 감정가가 책정된 시기는 작년 5~7월로 지금보다 매매가격 하락폭이 적었기 때문이다.

통상 감정가는 경매 시작 6개월~1년 전 진행된다. 즉, 해당 물건들의 감정이 진행된 때가 집값이 고점을 찍고 하락을 시작할 시기였던 만큼, 감정가격이 더욱 비싸게 느껴지는 것이다.