“벌써부터 들썩인다”…그린벨트 해제 후보지, 어딘가 봤더니

정부가 천정부지로 치솟고 있는 서울 아파트값을 잡기 위해 서울과 서울 인근 개발제한구역(그린벨트)을 해제하기로 하면서 유력 후보지에 관심이 쏠리고 있다.

강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산 등 주거 선호도가 많은 지역 내 그린벨트 해제가 유력하다는 예상이 나오고 있어서다.

그러나 업계 전문가들 사이에서는 공급 효과가 가시화하기까지 최소 수년이 걸릴 것으로 보고 있다.

13일 주택·부동산업계에 따르며 국토교통부는 지난 8일 송파구 방이·오금·마천동, 경기 하남시 감일·감북·초이·감이동 일대 10.58㎢ 지역을, 서울시는 서초구 내곡·방배동 등과 강남구 개포·자곡·세곡·수서동 등 79개 법정동 125.16㎢ 지역을 토지거래허가구역으로 각각 지정했다.

같은날 정부가 서울과 서울 인근 그린벨트를 해제해 내년까지 신규택지 후보지 8만 가구를 지정하기로 발표한 데 따른 투기 유입을 막겠다는 의도로 해석된다.

시장에서는 강남 3구, 경기 성남시 등 수도권 동남권 일대 그린벨트가 다수 해제될 것이란 전망이 속속 나왔다. 산지가 많은 강북권은 비교적 개발이 어려운 데다가 집값 안정 효과를 높이기 위해선 강남권 등 지역에 많은 주택이 공급돼야 한다는 게 대체적인 시각이어서다.

이렇다 보니 그린벨트 해제 예상지 인근 토지를 선점하려는 움직임도 활발해지고 있다. 서초구 방배동의 한 공인중개사무소 관계자는 “정부가 그린벨트 해제를 발표한 직후부터 주말 내내 괜찮은 토지 매물이 남아있느냐는 문의가 이어지고 있다”고 말했다.

업계 전문가들은 12년 만에 정부의 서울 그린벨트 대규모 해제를 발표한 것과 관련해 사업 계획 수립과 토지 보상 등 실제 공급까지 걸리는 시간을 감안하면 단기적인 집값 안정 효과는 미미할 것으로 평가했다. 토지 보상을 위한 예산도 필요하고 입주까지 10년 이상이 소요되는 만큼 단기 시장 안정화에는 도움이 되지 않는다는 것이다.

그린벨트 해제 지역에 들어서는 공공주택들이 과거 이명박 정부의 보금자리주택처럼 ‘로또 청약’ 단지로 전락할 수 있다는 지적도 있다. 익명을 요구한 한 업계 관계자는 “그린벨트 특성상 사업에 필요한 토지 가격이 비교적 저렴하기 때문에 분양가가 낮아질 수밖에 없다”면서 “최소 수억원에서 최대 십수억원의 시세차익 기대가 발생할 수 있어 특정 단지로 청약 수요가 쏠릴 수 있다”고 진단했다.

그린벨트 해제 조치가 녹지 훼손에 심각한 영향을 미친다는 비판도 쏟아지고 있다. 김효선 NH투자증권 부동산수석전문위원은 “서울은 인구 1인당 도시 녹지 면적이 전국 평균의 약 10%도 되지 않을 정도”라며 “보존 가능한 지역은 미래 세대를 위해 지키고, 지금까지 계획한 신도시 조성 사업에 집중하는 게 바람직하다”고 지적했다.

그린벨트 지정 후 분양까지 최소 10년 전망에 진현환 국토교통부 제1차관은 “5~6년 후에는 일반분양이 가능할 것”이라고 밝혔다. 또 그린벨트 해제 후보 지역으로는 강남권이 유력하다는 분석에 대해서는 “선호입지 중심으로 해제하고 환경보존가치가 높은 지역은 제외한다”는 방침도 내놨다.

앞서 진 1차관은 지난 8일 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연, “그린벨트는 개발 과정에서 지장물이 적은 편이라 보상이 빠르다”며 “선분양 시스템으로 실제 분양되는 시기는 5~6년 후 일반분양이 가능할 것”이라고 말했다.

서울 그린벨트 대규모 해제는 2012년 이명박 정부 당시 내곡동, 세곡동 등 강남권역 그린벨트를 포함해 해제한 후 12년 만이다. 현재 서울 전체 면적의 약 25% 약 149㎢가 그린벨트로 묶여 있으며 강북권은 북한산 국립공원 등 산지가 많아 이번에도 강남·서초 남측 내곡동·세곡동 일대가 해제될 가능성이 높다는 분석이 나온다.

진 1차관은 “주택시장을 안정화하고 국민 주거안정을 위해서는 원하는 곳에, 원하는 주택이, 원하는 시기에 충분히 공급돼야 한다고 본다”며 서울 그린벨트 해제 이유에 대해 설명했다.

진 1차관은 이어 “기본적으로 그린벨트를 풀어 주택을 공급할 때 중요한 것은 선호입지”라며 “환경보존가치가 높은 지역은 여전히 제외하고, 개발 의미가 있는 곳을 중점 개발하겠다. 어디를 풀 것인지 상당히 논의된 상태로, 여기서 말할 수는 없지만 발표되면 상당한 수준의, 의미 있는 주택공급이 될 것이라고 확신한다”고 말했다.

그러면서 “그린벨트가 미래세대를 위하 남긴 것이었던 만큼 해제 후 청년, 신혼부부, 출산가구를 위해 주택공급을 할 것”이라며 “서울시 장기전세주택 시프트Ⅱ(SHIFTⅡ) 같은 공공임대주택으로 집중 공급하겠다. 공공주택지구는 35% 이상 임대주택으로 공급하게 돼 있다”고 덧붙였다.

한편, 예상되는 해제 지역에 투기수요가 몰리는 것을 막기 위해 국토부와 서울시는 후보지를 발표하는 11월까지 서울 전역 및 인접지역의 그린벨트를 토지거래허가구역으로 묶어 관리한다.

국토부는 11월 중 서울 그린벨트 중 해제하는 지역은 어디인지, 각각 얼마 만큼의 물량을 공급할 것인지 발표할 계획이다.

그린벨트 해제 지역에 지어지는 주택 유형은 대부분 아파트가 될 전망이다.